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【投資用マンション】売る vs 貸すどっちが正解?シミュレーション

公開日: : 最終更新日:2017/04/03 ┣実録☆シングル女性の不動産投資

医師の仕事復帰しました
マネーコンサルタント岡本彩です


↑昨日は子どもたちを連れて
播磨坂というところの桜を見てきました

今日は不動産投資の記事です
ちゃんと投資家としても活動しております(;´∀`)

恐怖!?投資用マンションの空室リスクとは

まだまだ不動産投資は活況のようですね
東京都心は不動産の価格があがりすぎて
なかなか一般の人は手を出せないと感じます

以前の記事に書きましたが
わたしの持っている投資用マンション
借りてくれていた方が退去されました

(↑実物です。自宅よりグレードが高いw)

よく不動産投資セミナーなどで
「毎月○万円の家賃が…」とありますが

家賃って
入居者さんがいなければ入ってきません

当たり前ですが(^^;)

退去されてから次の入居者さんが決まるまで
長くあいだがあいてしまうと
家賃収入がゼロになって
その間のローン返済や管理費が持ち出しとなります

これが空室リスク です

売るべきか貸すべきか?

すぐ次の借り手を探してもいいのですが
今回わたしは
売却と賃貸
両方とも募集をかけました

どうしてか?

購入した当時よりも
物件価格が上がっていたので

「いまは 売り時!チャンス!」
と思ったのと

株にしろ不動産にしろ
売って利益を確定してはじめて
『投資としてうまくいった』 といえるので

不動産投資家として
売却の経験がしたかったんです

値上がりした物件を売ってもガッポリ・・・じゃない?

結局は、賃貸のほうに先にお申し込みがあり
ひきつづき 所有することにしました

ではこの投資用マンション
売っていたらいくら手元に残ったのでしょうか?

仮に 5000万円で購入し
今回 6000万円で売れたとします

1000万円も値上がり!ウハウハですね?

でも
購入時の仲介手数料は 約156万円
(物件価格の3%+6万円 実際は消費税かかります)

不動産登記費用 約50万円

印紙代 約6万円

ローン諸費用 約5万円

所有していた間の固定資産税 2年間として約30万円

売却時の仲介手数料は 約186万円

ざっとこれくらい諸費用がかかります

ローン審査に必要だった書類の費用など
(納税証明書とか、住民票とか・・・タダではもらえません)

細かいのを入れたらもっとあります(^^;)

これらを1000万円から引くと
残り567万円
半分近く減ってしまいました

そして、忘れてはいけないのは税金です

購入後5年以内に売却なので
約40%が税金となります

(短期譲渡、となり 税率が高いのです
所得税 30%+復興特別所得税 2.1% +住民税 9%)

約233万円が税金で引かれます

手元に残るのは…333万円未満 となりましたー!


この物件は超都心にあるので
築年数が古くなっているのに
値上がりしているのですが

郊外や地方の物件だと値下がりするのがふつうです

だから
いくらで買うか」が
大事になってきます

不動産投資についてもご興味のある方は
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